央行房贷新政发布后, 利率将涨还是跌?

商品房贷款利率定价机制发生了重大变化。

8月25日,中国人民银行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》,确认抵押贷款利率与贷款市场报价率(LPR)挂钩。

改革后,新发行的商业性个人住房贷款利率是通过将最近一个月同期贷款市场报价利率点加到定价基准上形成的,各省可以确定下限。点。

新政明确了抵押贷款利率的“下限”,即第一次商业性个人住房贷款的利率不应低于同期贷款市场价格(目前为4.85%),第二套商业个人住房贷款利率不应低于相应的定期贷款市场。报价率上调60个基点(目前为5.45%)。

抵押贷款的新定价机制始于10月8日。

新法规的影响因地区而异

随着10月8日成为分水岭,新的抵押贷款利率形成机制将对抵押贷款购买产生影响。听到风声说抵押贷款将会上升的周女士正在考虑是否在实施新政之前推进自己的购买计划并支付贷款。

《华夏时报》记者咨询了许多上海连锁经纪人。他们都预测,新政实施后上海的抵押贷款利率会上升,但增幅仍然不明。

上海连锁店经理小刘告诉记者,在10月8日之前买房将更具成本效益。预计新定价机制实施后,上海按揭贷款利率将略有上升。 “在第一笔住房贷款降低5%之前,(利率)约为4.6%。之后,约为4.85%。“以闵行区500万套房屋为例,第一套房的每月波动约为500元。小刘说,对购买的影响不会很大。

简而言之,未来的首套房贷款利率等于“LPR(目前为4.85%)+基准点”,抵押贷款增加与否是与点数和当前城市抵押贷款水平有关。对于抵押贷款利率较低的上海而言,4.85%的利率下限已超过目前4.6%的平均利率,因此预计抵押贷款将上升;但对于苏州,长沙,北京等当前利率较高的城市,在一定的控制范围内,抵押贷款利率甚至会下降。

根据360大数据研究所的报告,7月份北京首次住房贷款的平均利率为5.37%,而目前的LPR 5年期贷款利率为4.85%,这意味着如果北京在52基点,抵押贷款利率将有可能下降。

《华夏时报》记者咨询了一些北京连锁经纪人:新的定价机制是否对买家有利?收到的大多数答复都是“差不多”,“没有差别”。北京连锁百货公司经理肖骥告诉记者:“根据常识,降息是有利的,但个人感受(利率)将与之前相似,因为央行表示利率升值部分是不确定的,可以选择银行。“

在二线城市武汉,21世纪的房地产经纪人肖薇告诉《华夏时报》,在10月8日新政实施前购买房屋会更具成本效益。但是,她无法保证当时的具体情况,因为“利率尚未确定”。记者发现,在长沙和南昌等一些二线城市,一些房地产经纪人已经开始利用新政实施后抵押贷款利率上涨的原因,煽动买家尽快买房。

关于一些中介机构通过建议调整抵押贷款利率政策来加快购买签约的行为,宜居研究中心智库研究总监严跃进说:“在房地产交易领域,经常会有扩大政策效果的地方。在不久的将来,有必要调查和处理相关中介机构的虚假宣传。相关买家应该理性和科学地看待央行的政策,并在购房时保持冷静。“

未来的利率更具市场价值

抵押贷款会上涨还是下跌?严跃进认为,这个问题不能简单地看待。 “抵押贷款利率的改革不能简单地理解为利率的增加或减少。应该理解,未来贷款的定价将更加以市场为导向。”

在原有制度下,当买家去抵押时,银行按照央行发行的基准利率违约抵押贷款的利率和利率,央行利率一般不易调整, “由于调整很容易被视为加利息或降息,”颜跃进分析道。采用LPR形成机制后,利率由中国农业建设等十余家商业银行根据实际情况确定,具有商业属性,可以不时灵活调整。严跃进认为:“未来抵押贷款的计算方式可能因人而异,地点不同,市场也不同。”

据了解,抵押贷款利率改革是基于利率双轨改革的背景。 8月17日,中国人民银行宣布决定改革和完善贷款市场利率(LPR)形成机制:“从此以后,银行应主要参考新发放贷款的LPR定价,并以浮动利率采用贷款合同.LPR被用作定价基准。“之前的一年期贷款利率采用了类似的报价机制。改革后,利率将合并。超过5年的贷款也将采用LPR报价机制。这将对抵押贷款产生巨大影响,期限为几十年。

8月20日,在5年期间宣布的第一阶段LPR为4.85%。在大多数城市,目前的抵押贷款利率,无论讨论是否意味着抵押贷款将被降低。 2019年8月20日,中央银行副行长刘国强在国务院政策简报中表示,房地产市场仍将实施“留守不投”的市场定位,保留个人住房贷款利息利率基本稳定“但有一点可以肯定抵押贷款的利率不会下降。”

严跃进《华夏时报》记者表示,“这对房地产市场和贷款的政策指导,进一步体现了央行对房地产市场的关注,特别是对抵押贷款部门的风险管理。”近日,房地产贷款控制严格,苏州,杭州,宁波等地多次上调利率。合肥的许多银行都停止了二手房贷款业务。中国保险监督管理委员会对32个城市进行了专项检查,以防止贷款违规和房地产市场的“输血”。严跃进认为,在“住房而非投机”的背景下,政策仍然紧张。他预测实际贷款利率只会提高,但不会降低。

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