中铁建北京项目遭遇合同陷阱 利润被砍40亿元

自2008年调控以来,房地产行业进入调整期,房地产企业之间的项目转移和并购数量不断增加。 除了并购的合作(这种合作需要什么,每个人都很高兴)之外,并购带来的风险也开始显现。 记者日前获悉,位于北京市朝阳区来广营镇的中铁建设地产在并购过程中遭遇合同陷阱,导致利润削减40亿元。

“土地之王”经历了许多波折。

中铁建设国际城所在的北京市朝阳区来广营镇清河营村1号地块,规划建筑面积66.22万平方米,是2007年北京市最大的住宅小区。 根据计划,该地块除“90平方米占70%”外,还将配备廉租房项目。政府将回购26万平方米的经济适用房和公共建筑。

2008年2月,该地块以21亿元的价格出售给北京中联亚房地产有限公司,底价为3170元/平方米。 2008年受房地产控制的低迷市场,加上金融海啸,导致房地产市场气氛急剧下降。 2008年8月,中铁建筑的子公司中铁房地产集团(China Railway Real Estate Group)与中联重科亚洲达成协议,对该项目进行整体并购,受让价格为8.343亿元。 包括价值21亿元的项目土地使用权,整个项目的并购金额高达30亿元。 当时,周围商业住宅用地的底价约为6500元/平方米,而中铁房地产集团购买的二手底价约为6000元/平方米,这似乎是一笔不错的交易。 然而,并购中隐藏着巨大的陷阱

空头合同有隐藏的陷阱

消息来源告诉记者,该阴谋当时已经是一个棘手的问题。 由于可供出售的土地面积为61万平方米,其中政府回购面积为26万平方米,其中住宅回购6500元/平方米,公共建设回购7000元/平方米。 如果扣除政府购买土地的利益损失,用30亿元购买实际上是不经济的交易。 在双方的收购协议中,中联重科公司承诺取消政府回购的土地面积,并将土地的开发面积转为可销售面积。 业界认为本合同中的书面承诺几乎是不可能的空支票。 由于该地块在出售前已明确规划为廉租房和其他政府回购部分,因此在地块进入开发阶段后,不可能重新调整土地性质,取消廉租房部分。

目前,中铁建设(北京)国际城正在推广一批中国别墅。高层别墅价格为2.6万元/平方米,低层花园别墅价格为3万元/平方米。 据悉,在该项目的四块土地中,最大的1-6块已经接近完工,总居住面积为20万平方米,其中10万平方米已经出售,另有10万平方米的居住单元在政府回购时无法出售。1-1和1-2地块的建设刚刚开始,而1-10地块的建设由于16万平方米的政府回购面积而推迟。 如果按照中铁建设房地产获得6000元/平方米的地价,基本上与政府回购部分的价格相同。 目前,该地区商品住宅单价已升至-元/平方米。如果楼面价格为6000元/平方米,加上建筑、安装和营销的综合费用,成本价约为元/平方米。以1.5万元/平方米的销售利润计算,26万平方米的回购面积意味着中铁将损失近40亿元的项目开发利润。

合并和整合风险出现

记者要求中铁建设地产总经理吴仕岩核实此事。他承认,他目前正在与中联重科亚洲公司就后续事宜进行谈判。 吴仕岩表示,中联重科亚洲违反了合同中回购区域的承诺,当然应该承担违约责任。 如果谈判未能取得令人满意的结果,可以通过司法途径提起诉讼,维护中铁的权益。 关于中铁房地产在项目并购中遭受的利润损失,业内人士告诉记者,在当前的行业调整时期,项目并购案例非常普遍,但也存在许多隐患。 消息人士认为,一些中央企业的房地产企业没有丰富的房地产开发经营经验,这也导致了误入并购陷阱带来的风险。 未来,随着房地产监管的不断收紧和行业调整的进一步深化,行业整合和并购风险将继续显现。

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